Quan pot llogar una societat un immoble sense retenció
En els lloguers de locals, naus i altres immobles urbans se sol donar per fet cal practicar una retenció del 19%. No obstant això, hi ha supòsits en els quals aquesta obligació desapareix. La clau està a complir els requisits legals i poder acreditar-los enfront de l’arrendatari. Li ho expliquem…
En els arrendaments d’immobles urbans, la regla general és que determinades rendes satisfetes a una societat estan sotmeses a retenció com a pagament a compte de l’impost sobre societats (IS).
Ara bé, la normativa contempla diversos supòsits en els quals aquesta retenció no s’ha de practicar. Un d’ells afecta especialment les societats l’activitat de les quals consisteix precisament en l’arrendament d’immobles.
La DGT, per exemple, en la seva consulta vinculant V5046-26, de 18 de juny de 2026, aclareix com funciona aquesta exoneració i què passa quan l’arrendador ja disposa del corresponent certificat.
- Atenció. L’absència de retenció no depèn simplement que l’arrendador vulgui aplicar-la. Han de concórrer els requisits establerts en la normativa.
La regla general és practicar retenció
El Reglament de l’impost sobre societats (RIS) estableix, amb caràcter general, l’obligació de practicar retenció sobre les rendes procedents de l’arrendament o subarrendament d’immobles urbans, fins i tot quan aquests ingressos formin part d’una activitat econòmica. Si un mateix contracte inclou, a més de l’immoble, altres béns, drets o serveis, la retenció pot arribar a l’import total satisfet en els termes previstos reglamentàriament.
En la pràctica, per a molts lloguers de locals comercials i naus això es tradueix en la coneguda retenció del 19%.
- Atenció. No s’ha de confondre la retenció amb un impost addicional. Es tracta d’un pagament a compte de l’impost sobre societats de l’arrendador.
Casos en els quals no existeix obligació de retenir
La normativa estableix excepcions. Entre elles hi ha determinats arrendaments d’habitatge fets per empreses per als seus empleats, els casos en els quals la renda satisfeta a un mateix arrendador no supera determinats límits i, especialment, el supòsit de determinats arrendadors l’activitat dels quals està enquadrada en els epígrafs corresponents de l’impost sobre activitats econòmiques (IAE).
En aquest últim cas, l’activitat ha d’estar classificada en algun dels epígrafs del grup 861 de la secció primera de les tarifes de l’IAE, o en un altre epígraf que permeti l’arrendament o subarrendament d’immobles urbans.
A més, aplicant les regles previstes sobre el valor cadastral dels immobles destinats al lloguer, la quota corresponent no ha de resultar zero.
- Atenció. Estar donat d’alta en una activitat de lloguer no és suficient per si sol. Cal comprovar també el requisit relatiu a la quota de l’IAE.l’IAE.
L’arrendador ha d’acreditar l’exoneració
Que es compleixin els requisits no significa que l’arrendatari pugui deixar de practicar la retenció sense més ni més. L’arrendador ha d’acreditar enfront de l’arrendatari que es troba dins del supòsit d’exoneració.
Per a això és especialment rellevant el certificat expedit per l’Agència Tributària, que permet justificar que durant el període corresponent l’arrendador compleix les condicions necessàries per a quedar exonerat.
- Atenció. Convé lliurar el certificat a l’arrendatari i conservar constància d’aquesta comunicació. L’arrendatari necessita una justificació per deixar de practicar la retenció.
Una societat pot triar uns lloguers amb retenció i d’altres sense?
Per exemple, és el cas d’una societat que es dedica al lloguer d’habitatges, locals comercials i naus. En els locals i naus factura habitualment amb retenció del 19%, però ha obtingut un certificat d’exoneració.
La societat es pot preguntar si pot usar el certificat únicament en determinats contractes i continuar aplicant la retenció en uns altres perquè aquestes quantitats funcionin com a pagaments a compte del seu IS.
La DGT ha assenyalat que quan es compleixen les circumstàncies previstes en el Reglament, no existeix obligació de practicar retenció sobre els rendiments procedents de l’arrendament o subarrendament d’immobles urbans. Per tant, l’exoneració deriva del compliment de la norma. No es configura com una opció que es pugui usar contracte per contracte en funció de si a l’arrendador li interessa avançar més o menys IS.
- Atenció. Si l’arrendament està inclòs dins del supòsit d’exoneració i aquesta circumstància s’acredita correctament, la retenció no s’hauria de mantenir simplement perquè a l’arrendador li interessi efectuar un pagament més elevat a compte.
La situació s’ha de continuar complint
L’exoneració no s’ha d’entendre com una condició permanent i invariable. Si canvien les circumstàncies que van permetre obtenir-la, caldrà revisar novament l’obligació de retenir.
- Atenció. Convé comprovar periòdicament que continuen complint-se els requisits, especialment quan s’incorporen o venen immobles, canvia la situació censal o es modifica l’activitat desenvolupada.
Què convé fer en la pràctica
Quan una societat arrendadora reuneix les condicions per quedar exonerada de retencions, l’aconsellable és comprovar que la seva situació censal i el seu enquadrament en l’IAE són correctes, obtenir el certificat corresponent i lliurar-lo als arrendataris afectats.
També convé revisar els contractes i la facturació per evitar que uns arrendataris estiguin aplicant retenció i d’altres no simplement per una diferència de criteri administratiu.
La retenció no és una cosa que es pugui configurar lliurement per les parts. Existeix obligació de practicar-la quan la normativa així ho estableix i deixa d’existir quan es compleixen els requisits de la corresponent excepció.
Si una societat disposa del certificat d’exoneració, convé revisar tots els seus contractes de lloguer d’immobles urbans per comprovar quins queden hi realment inclosos i comunicar correctament la situació a cada arrendatari.