El Govern aprova dos nous reials decrets llei amb importants mesures en matèria d’habitatge
El Consell de Ministres ha aprovat el 29 de setembre dos reials decrets llei que incorporen un ampli conjunt de mesures en matèria d’habitatge. Entre altres qüestions, es contemplen canvis que afecten els contractes de lloguer, els arrendaments temporals i per habitacions, els desnonaments de persones vulnerables, determinades operacions fetes per fons d’inversió i la fiscalitat associada a l’habitatge. Els textos hauran de superar ara un tràmit decisiu. El Govern ha sol·licitat la celebració d’un Ple extraordinari del Congrés dels Diputats per a aquest divendres, 2 d’octubre, a fi de sotmetre tots dos reials decrets llei a la seva convalidació.
El Consell de Ministres celebrat el 29 de setembre de 2026 ha aprovat dos reials decrets llei que reuneixen bona part de les mesures en matèria d’habitatge que el Govern havia negociat durant els últims mesos.
La decisió d’articular les mesures mitjançant dos textos diferenciats és especialment rellevant. El primer concentra la major part de les modificacions anunciades, mentre que el segon aborda específicament la renovació automàtica de determinats contractes de lloguer d’habitatge habitual.
Estem, per tant, davant d’un paquet normatiu de considerable abast. Tanmateix, en el moment de redactar aquesta circular, encara cal esperar la publicació dels textos íntegres al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) per poder conèixer amb precisió el seu articulat, les excepcions, les disposicions transitòries i la data exacta d’entrada en vigor. Us mantindrem informats tan bon punt es disposi de la informació definitiva.
- Atenció. Les mesures que s’expliquen a continuació són les anunciades després del Consell de Ministres. Per a adoptar decisions concretes sobre contractes o operacions serà imprescindible revisar la redacció definitiva publicada al BOE.
Pròrroga extraordinària de determinats contractes de lloguer
Entre les mesures aprovades trobem una nova pròrroga extraordinària de dos anys per a contractes d’arrendament d’habitatge habitual que es trobin actualment en vigor i finalitzin abans del 31 de desembre de 2028.
Serà particularment important conèixer el text definitiu per determinar quins contractes queden inclosos, des de quin moment es computa la pròrroga i quines seran les causes que permetin exceptuar-ne l’aplicació.
- Atenció. Abans de comunicar la finalització o renovació d’un contracte d’habitatge que venci pròximament convindrà comprovar si queda afectat per aquesta nova pròrroga extraordinària.
Un segon Reial decret llei planteja la renovació automàtica dels contractes
Una de les principals novetats és que el Govern ha decidit traslladar a un segon RDL la regulació de la renovació automàtica dels contractes de lloguer d’habitatge habitual.
Segons l’explicat després del Consell de Ministres, es pretén reforçar l’estabilitat de l’arrendatari permetent la continuïtat del contracte mentre es mantinguin les condicions exigides, encara que es contemplaran determinades salvaguardes per al propietari.
Entre elles s’han citat supòsits en els quals l’arrendador necessiti recuperar l’habitatge per a si mateix o per a determinats familiars. Els detalls concrets caldrà verificar-los quan es conegui el text publicat oficialment.
Aquest segon RDL té a més una importància política i jurídica especial, perquè la seva votació serà independent de la del text que conté la resta del paquet d’habitatge.
Més regulació del lloguer de temporada i per habitacions
El Consell de Ministres també ha aprovat mesures encaminades a limitar l’ús de contractes temporals o de lloguer per habitacions quan, en realitat, encobreixin un arrendament destinat a satisfer una necessitat permanent d’habitatge.
La regulació anunciada parteix de l’exigència que existeixi una causa real i acreditable que justifiqui la temporalitat. En cas de no existir, el contracte podria rebre el tractament propi d’un lloguer d’habitatge habitual.
Segons la informació facilitada després de la reunió del Govern, el lloguer temporal es configuraria dins d’uns límits de durada determinats i es modificaria la Llei d’arrendaments urbans per a reforçar el control d’aquests contractes.
- Atenció. La mera denominació d’un contracte com a «temporal» podria no ser suficient. Serà fonamental poder acreditar la veritable raó que justifica aquesta temporalitat.
Protecció enfront de determinats desnonaments fins a 2030
Un altre dels blocs rellevants és l’ampliació de les mesures de protecció de persones i famílies vulnerables enfront de determinats procediments de desnonament.
La protecció s’estendria fins al 31 de desembre de 2030, incorporant mecanismes destinats a evitar llançaments quan concorrin situacions de vulnerabilitat i no hi hagi una alternativa residencial adequada.
El disseny anunciat també contempla mecanismes de compensació quan l’immoble pertanyi a un petit propietari, extrem la configuració definitiva del qual caldrà comprovar en l’articulat.
- Atenció. L’existència d’un procediment de desnonament no significa automàticament que quedi suspès. Caldrà comprovar la situació de vulnerabilitat, el tipus de propietari i la resta de requisits que estableixi finalment la norma.
Limitacions a determinades compres especulatives d’habitatge
El Govern ha anunciat igualment la seva intenció de restringir fins a 2028 determinades adquisicions d’habitatges fetes per empreses que desenvolupin pràctiques considerades especulatives.
En la compareixença posterior al Consell de Ministres es va fer referència expressament als denominats «fons voltor», si bé encara caldrà analitzar com defineix jurídicament el RDL a les entitats afectades i quines operacions queden exactament sotmeses a la restricció.
Aquest serà probablement un dels aspectes que exigirà una lectura més detinguda del text oficial, a causa de la necessitat de delimitar amb precisió els subjectes i operacions afectats.
- Atenció. Fins a conèixer l’articulat definitiu no és prudent identificar automàticament qualsevol fons d’inversió o societat immobiliària amb les entitats que puguin quedar sotmeses a aquesta limitació.
Canvis fiscals en els pisos turístics
El paquet aprovat també conté novetats fiscals. Segons l’anunciat pel Govern, s’aplicarà un IVA del 10% a determinats arrendaments turístics, modificant-se el tractament que fins ara podia correspondre a alguns lloguers d’habitatges turístics que no prestaven serveis propis de la indústria hotelera.
La regulació anunciada també introdueix una definició específica de determinades cessions turístiques atenent, entre altres circumstàncies, a la durada de l’estada i a la comercialització de l’habitatge a través de canals turístics.
- Atenció. Els propietaris d’habitatges destinats al lloguer turístic hauran de revisar el tractament de les seves operacions una vegada publicat el RDL, ja que el canvi pot tenir conseqüències tant sobre el preu com sobre les obligacions de facturació i liquidació de l’impost.
IVA reduït per a impulsar l’habitatge protegit
En sentit contrari, el Govern ha anunciat l’aplicació d’un tipus superreduït de l’IVA del 4% per a determinades actuacions relacionades amb la construcció d’habitatge públic i protegit.
La finalitat declarada és facilitar la construcció de nous habitatges assequibles i ampliar el parc residencial sotmès a algun règim de protecció pública.
Caldrà comprovar especialment quines promocions es poden acollir al nou tipus i quins requisits haurà de complir l’habitatge.
Nous ajuts per accedir al primer habitatge
També s’ha anunciat un mecanisme dirigit a persones que compten amb prou ingressos per a atendre una hipoteca, però que no reuneixen de l’estalvi previ necessari per a afrontar l’adquisició.
Segons va explicar el Govern, es facilitaria finançament a través de l’ICO de fins al 20% del valor de l’habitatge, amb un màxim de 50.000 euros i a tipus d’interès zero, destinat a facilitar l’accés a un primer habitatge.
De nou, caldrà esperar al desenvolupament concret dels requisits personals, econòmics i relatius a l’immoble.
Incentius fiscals relacionats amb el lloguer
El paquet aprovat incorpora igualment mesures fiscals per a determinats propietaris i inquilins. El Govern ha anunciat bonificacions vinculades a nivells de renda inferiors a 33.000 euros, encara que s’haurà de consultar el text definitiu per a determinar la seva configuració, quantia, límits i forma d’aplicació.
Protecció del parc públic d’habitatge
Una altra de les mesures anunciades pretén garantir que els habitatges promoguts o finançats amb fons públics mantinguin la seva finalitat social i no acabin incorporant-se posteriorment al mercat lliure. L’objectiu és reforçar el caràcter permanent del parc públic i evitar la pèrdua futura d’habitatges construïts amb recursos públics.
Vigència i entrada en vigor
Aquesta qüestió mereix especial atenció perquè pot generar una certa confusió. El Consell de Ministres ja ha aprovat els dos reials decrets llei, però això no significa que s’hagi acabat la seva tramitació.
La Constitució permet al Govern aprovar reials decrets llei quan concorre una situació d’extraordinària i urgent necessitat. Es tracta, no obstant això, de disposicions legislatives de caràcter provisional.
Una vegada promulgats, s’han de sotmetre al Congrés dels Diputats perquè la Cambra decideixi expressament sobre la seva convalidació o derogació.
La Constitució concedeix per a això un termini màxim de trenta dies. En aquesta ocasió, el Govern ha sol·licitat accelerar notablement el procediment i celebrar un Ple extraordinari aquest divendres 2 d’octubre per votar els dos textos.
Per tant, convé distingir tres moments.
- Primer, l’aprovació produïda aquest 29 de setembre al Consell de Ministres.
- Segon, la publicació dels reials decrets llei al BOE i la seva entrada en vigor tal com estableixin les seves respectives disposicions finals.
- Tercer, la votació de convalidació al Congrés prevista per a aquest divendres.
Atenció. El Congrés haurà de decidir si convalida o deroga cadascun dels dos reials decrets llei.
Una vegada publicats i arribada la data d’entrada en vigor que determini cada text, poden desplegar efectes jurídics abans que se celebri la votació del Congrés.
La seva vigència durant aquest període té, no obstant això, caràcter provisional.
L’article 86 de la Constitució obliga el Congrés a pronunciar-se sobre ells dins dels trenta dies següents a la seva promulgació. Si són convalidats, continuen formant part de l’ordenament. Si no obtenen la convalidació, queden derogats.
En aquest cas, la situació provisional serà previsiblement molt breu perquè el Govern ha demanat que la votació es faci aquest mateix divendres.
- Atenció. Entre la publicació al BOE i la votació de divendres hi pot haver un breu període en el qual les normes estiguin formalment vigents malgrat que encara no hagin estat convalidades pel Congrés. Per aquest motiu, qualsevol actuació que s’hagi de fer durant aquests dies caldrà analitzar-la atenent tant la data exacta d’entrada en vigor com al resultat posterior de la votació parlamentària.
Què hauran de revisar ara propietaris i inquilins?
L’abast de les mesures aconsella revisar amb especial atenció els contractes de lloguer que s’estiguin a punt d’acabar, els contractes temporals o per habitacions, els procediments de desnonament en curs, les operacions d’adquisició d’habitatge fetes per determinades societats i el règim fiscal dels habitatges turístics.
També caldrà comprovar el desenvolupament de les noves ajudes i incentius fiscals abans d’informar sobre la seva aplicació a un supòsit concret.
La situació normativa pot aclarir-se ràpidament. Una primera data serà la publicació dels textos complets al BOE. La segona, i políticament decisiva per a la seva continuïtat, serà el divendres 2 d’octubre, quan està prevista la seva convalidació al Congrés dels Diputats.
Fins llavors, i especialment mentre no es pugui analitzar la lletra definitiva de tots dos reials decrets llei, és aconsellable diferenciar clarament entre les mesures aprovades i anunciades pel Govern i les condicions concretes que finalment resultin dels textos publicats.
NOTA: La present circular ha estat elaborada a partir de la informació disponible després del Consell de Ministres del 29 de setembre de 2026. El seu contingut s’haurà de completar i, si és el cas, actualitzar-se una vegada publicats al BOE els textos íntegres dels dos reials decrets llei i conegut el resultat de la seva convalidació parlamentària.