El canvi d’ús de locals a habitatges turístics, quins requisits són necessaris per a la seva inscripció registral?
La transformació d’un local comercial en un habitatge destinat a l’allotjament turístic requereix comprovar tant la seva viabilitat urbanística com el compliment de la normativa turística i de propietat horitzontal. L’existència d’una llicència administrativa o d’una inscripció turística no suposa necessàriament que s’hagin complert tots els requisits per a formalitzar i inscriure el canvi d’ús.
L’informem dels principals requisits que s’han de tenir en compte quan es pretén transformar un local comercial en un habitatge destinat a allotjament turístic.
Aquest tipus d’operacions no depèn exclusivament de la voluntat del propietari ni de l’obtenció d’una llicència administrativa. La seva viabilitat exigeix comprovar la compatibilitat urbanística de l’immoble, el compliment de la normativa turística i les condicions establertes en la Llei sobre propietat horitzontal.
La falta d’acreditació d’algun d’aquests requisits pot impedir la inscripció del canvi d’ús en el Registre de la Propietat.
1. Requisits urbanístics i administratius
La transformació d’un local comercial en habitatge turístic exigeix verificar que el nou destí és compatible amb el planejament urbanístic municipal i que l’immoble reuneix les condicions tècniques i d’habitabilitat corresponents.
Segons la normativa aplicable, el canvi d’ús pot requerir una llicència urbanística, una declaració responsable o un altre títol administratiu habilitant.
A més, l’exercici de l’activitat turística es troba subjecte a la legislació autonòmica, que pot establir obligacions d’inscripció registral, presentació de declaracions responsables i compliment de requisits específics de funcionament.
Aquestes exigències s’han d’examinar de forma diferenciada. L’habilitació turística no substitueix necessàriament l’autorització urbanística municipal, ni aquesta última suposa per si sola que es pugui iniciar l’explotació turística.
- Atenció. Abans d’adquirir o reformar un local per a destinar-lo a allotjament turístic, convé comprovar que l’ús està permès i que es poden obtenir totes les autoritzacions exigibles.
2. L’autorització de la comunitat de propietaris
La Llei orgànica 1/2025, de 2 de gener, va modificar la Llei sobre propietat horitzontal per a reforçar la intervenció de les comunitats de propietaris en l’exercici d’activitats d’allotjament turístic.
Des del 3 d’abril de 2025, l’article 7.3 de la Llei sobre propietat horitzontal exigeix l’aprovació expressa de la comunitat per a iniciar l’activitat turística prevista en l’article 5.e) de la Llei d’arrendaments urbans.
Conforme a l’article 17.12 de la mateixa llei, l’acord requereix el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
Aquesta aprovació constitueix un requisit independent de les autoritzacions administratives. En conseqüència, el compliment de les exigències urbanístiques i turístiques no eximeix d’obtenir l’acord comunitari quan sigui obligatori.
La disposició addicional segona de la Llei sobre propietat horitzontal contempla, no obstant això, un règim específic per als propietaris que ja exercien legalment l’activitat turística abans del 3 d’abril de 2025 i s’havien acollit prèviament a la normativa sectorial corresponent.
Per a beneficiar-se d’aquesta previsió cal acreditar el compliment de les condicions establertes legalment, sense que sigui suficient haver manifestat la intenció d’iniciar l’activitat o haver presentat determinades sol·licituds administratives.
- Atenció. Els propietaris que pretenguin acollir-se al règim aplicable a activitats anteriors al 3 d’abril de 2025 hauran d’acreditar que disposaven de les habilitacions necessàries per al seu exercici conforme a la normativa corresponent.
3. La inscripció del canvi d’ús en el Registre de la Propietat
La formalització d’una escriptura de canvi d’ús no garanteix automàticament la seva inscripció registral. El registrador ha de comprovar, dins de l’àmbit de la seva funció qualificadora, que es compleixen els requisits legals exigibles.
Aquesta qüestió ha estat examinada per la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública en la seva Resolució de 21 de maig de 2026, publicada al BOE del 8 d’octubre de 2026. En el supòsit analitzat, es va sol·licitar la inscripció d’una escriptura de canvi d’ús d’un local comercial a habitatge turístic situat a Madrid.
El propietari havia presentat una declaració responsable turística davant la Comunitat de Madrid el 31 de març de 2025, abans de l’entrada en vigor de la reforma de la Llei sobre propietat horitzontal. No obstant això, la llicència urbanística municipal i la llicència de primera ocupació i funcionament es van obtenir posteriorment, al juliol i octubre de 2025, respectivament.
La registradora va suspendre la inscripció en considerar que no s’havia acreditat l’exercici legalment habilitat de l’activitat turística abans del 3 d’abril de 2025 i que, per tant, calia l’aprovació de la comunitat de propietaris.
La Direcció General va confirmar aquesta qualificació. Va considerar que, en el cas examinat, la declaració responsable turística no era suficient per a acreditar que l’activitat es podia exercir legalment abans de la reforma, ja que també eren necessàries les corresponents habilitacions municipals.
En haver-se obtingut aquestes últimes amb posterioritat, no era aplicable l’excepció prevista en la disposició addicional segona de la Llei sobre propietat horitzontal.
En conseqüència, s’havia d’acreditar l’acord comunitari adoptat amb les majories establertes en l’article 17.12.
4. Recomanacions
Abans de formalitzar una operació de canvi d’ús destinada a l’allotjament turístic, és convenient revisar conjuntament els requisits urbanístics, turístics i comunitaris aplicables a l’immoble.
En particular, cal comprovar que el planejament municipal permet l’ús pretès, que es disposa dels títols administratius necessaris i que no existeixen limitacions derivades del títol constitutiu, els estatuts o els acords de la comunitat de propietaris.
Quan sigui exigible l’aprovació comunitària, aquesta s’haurà d’obtenir conforme a les majories establertes legalment.
També és aconsellable verificar que la documentació disponible permet acreditar els requisits necessaris per a inscriure el canvi d’ús, especialment quan es pretén invocar el règim de continuïtat d’activitats turístiques anteriors al 3 d’abril de 2025.