La reforma de la normativa de discapacitat reforça el deure de les comunitats de propietaris de fer obres d’accessibilitat

La Llei 4/2026 de protecció de les persones amb discapacitat, manté el caràcter obligatori de les obres d’accessibilitat sense acord previ de la junta, amplia els supòsits en què han d’executar-se i reconeix expressament l’accés a la via judicial quan la comunitat no actua.

---

La Llei 4/2026, d’1 d’octubre, per la qual es modifiquen el text refós de la Llei general de drets de les persones amb discapacitat i de la seva inclusió social i la Llei 39/2006, de promoció de l’autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència, inclou també canvis en la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. Aquesta circular se centra únicament en aquests últims.

La disposició final primera modifica el paràgraf b) de l’apartat 1 de l’article 10 de la Llei sobre propietat horitzontal, amb la finalitat de reforçar el deure de fer obres d’accessibilitat universal, aclarir la seva interpretació i facilitar la seva execució. A més, la disposició final divuitena autoritza l’elaboració d’un text refós en aquesta matèria.

L’article 10.1 recull les actuacions que tenen caràcter obligatori i que no requereixen d’acord previ de la junta de propietaris, impliquin o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, i estiguin imposades per les administracions públiques o sol·licitades pels propietaris.

• Atenció. Les comunitats i els administradors de finques han de revisar els procediments amb què atenen les sol·licituds d’obres d’accessibilitat, perquè la nova redacció amplia les conseqüències de no executar-les.

Obres i actuacions compreses

La redacció anterior parlava de les obres necessàries per a garantir els ajustos raonables en matèria d’accessibilitat universal. La nova es refereix a les necessàries per a garantir les condicions d’accessibilitat universal i, en tot cas, els ajustos raonables.

Es mantenen les obres requerides per propietaris en l’habitatge o el local on visquin, treballin o prestin serveis voluntaris persones amb discapacitat o majors de setanta anys, amb la finalitat d’assegurar-los un ús adequat dels elements comuns. S’inclou també la instal·lació de rampes, ascensors o altres dispositius mecànics i electrònics que afavoreixin l’orientació o la comunicació amb l’exterior.

• Atenció. La referència a les condicions d’accessibilitat universal, i no sols als ajustos raonables, pot ampliar el tipus d’actuacions que el propietari sol·licitant podrà exigir.

Límit econòmic i la seva excepció

Com a regla general, aquestes obres són obligatòries sempre que l’import repercutit anualment, una vegada descomptades subvencions o ajudes públiques, no excedeixi de dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.

La reforma introdueix una excepció rellevant. Quan les ajudes i subvencions efectivament concedides arriben al 70 % de l’import de les obres, la seva execució és obligatòria sense que siguin d’aplicació els límits econòmics anteriors. La redacció prèvia fixava el llindar en el 75 % de les ajudes a les quals la comunitat pogués tenir accés. Ara s’exigeix que les ajudes hagin estat efectivament concedides i el percentatge baixa al 70 %.

Si el cost supera el límit, o les ajudes no arriben al 70 %, l’obra continua sent obligatòria sempre que l’excés sigui assumit pels qui l’hagin requerit.

• Atenció. Cal distingir entre ajudes possibles i ajudes concedides. El llindar del 70 % es refereix a aquestes últimes, per la qual cosa convé documentar amb precisió la resolució de concessió i el seu import.

Finançament i període de repercussió

Si la comunitat sol·licita finançament per a les obres, el període de repercussió serà de tants anys com permetin les opcions de finançament disponibles. Això pot reduir de manera notable la quota anual que suporten els propietaris i facilitar que es mantingui dins del límit de les dotze mensualitats.

• Atenció. Convé valorar, abans de decidir, les línies de finançament existents i el seu termini màxim, ja que d’elles depèn el càlcul de l’import repercutit cada any.

Informació sobre ajudes i deure de sol·licitar-les

L’interessat que insti les obres pot aportar informació sobre les convocatòries d’ajudes i subvencions disponibles en matèria d’habitatge i agenda urbana a les quals la comunitat pugui concórrer. La comunitat queda obligada a sol·licitar-les.

• Atenció. Si el propietari aporta convocatòries concretes, la comunitat no hauria de demorar la sol·licitud. La falta de tramitació es podria interpretar com un incompliment de l’obligació legal.

Accés a la via judicial

La reforma preveu expressament que, si concorren els requisits, però la comunitat no fa les obres, l’interessat pot sol·licitar a l’autoritat judicial competent que dicti les decisions necessàries per a obligar a la seva execució.

Ajudes públiques

S’afegeix una disposició addicional tercera a la Llei sobre propietat horitzontal que obliga a l’Administració General de l’Estat i a la resta d’administracions, en les seves respectives competències, a habilitar prou crèdits per a programes d’ajudes i subvencions destinats a la reforma, rehabilitació i condicionament d’edificis d’habitatges en matèria d’accessibilitat universal sotmesos a aquesta llei. La promoció d’aquestes actuacions serà prioritària en les polítiques públiques d’habitatge i agenda urbana sostenible.

Text refós previst

La disposició final divuitena autoritza el Govern a aprovar, en el termini de dotze mesos, un text refós que integri, regularitzi, aclareixi i harmonitzi els articles 10 i 17 de la Llei 49/1960 i la Llei 15/1995, sobre límits del domini sobre immobles per a eliminar barreres arquitectòniques a les persones amb discapacitat.

Actuacions recomanades

• Revisar si existeixen sol·licituds d’obres d’accessibilitat pendents o previsibles en la comunitat.
• Comprovar si en l’immoble viuen, treballen o presten serveis voluntaris persones amb discapacitat o majors de setanta anys.
• Calcular l’import anual repercutible i comparar-lo amb les dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.
• Informar-se de les convocatòries d’ajudes i de les opcions de finançament disponibles.
• Sol·licitar les ajudes aportades per l’interessat i documentar la seva tramitació.
• Reflectir en acta les decisions i gestions fetes.
• Valorar el risc de reclamació judicial en cas de demora.

La Llei 4/2026 reforça, a través de l’article 10.1.b) de la Llei sobre propietat horitzontal, el caràcter obligatori de les obres d’accessibilitat universal, modifica el llindar d’ajudes que elimina el límit econòmic, obliga la comunitat a sol·licitar les ajudes que aporti l’interessat i reconeix expressament la possibilitat d’acudir al jutge. Es recomana que les comunitats revisin els seus procediments i planifiquin amb antelació el finançament d’aquestes actuacions.