El Gobierno aprueba dos nuevos Reales Decretos-leyes con importantes medidas en materia de vivienda
El Consejo de Ministros ha aprobado el 29 de septiembre dos Reales Decretos-leyes que incorporan un amplio conjunto de medidas en materia de vivienda. Entre otras cuestiones, se contemplan cambios que afectan a los contratos de alquiler, los arrendamientos temporales y por habitaciones, los desahucios de personas vulnerables, determinadas operaciones realizadas por fondos de inversión y la fiscalidad asociada a la vivienda. Los textos deberán superar ahora un trámite decisivo. El Gobierno ha solicitado la celebración de un Pleno extraordinario del Congreso de los Diputados para este viernes, 2 de octubre, con el objeto de someter ambos Reales Decretos-leyes a su convalidación.
El Consejo de Ministros celebrado el 29 de septiembre de 2026 ha aprobado dos Reales Decretos-leyes que reúnen buena parte de las medidas en materia de vivienda que el Gobierno venía negociando durante los últimos meses.
La decisión de articular las medidas mediante dos textos diferenciados resulta especialmente relevante. El primero concentra la mayor parte de las modificaciones anunciadas, mientras que el segundo aborda específicamente la renovación automática de determinados contratos de alquiler de vivienda habitual.
Estamos, por tanto, ante un paquete normativo de considerable alcance, aunque en el momento de redactar esta circular todavía habrá que esperar a la publicación de los textos completos en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para conocer con precisión su articulado, excepciones, disposiciones transitorias y fecha exacta de entrada en vigor, de lo que le mantendremos informados.
- Atención. Las medidas que se explican a continuación son las anunciadas tras el Consejo de Ministros. Para adoptar decisiones concretas sobre contratos u operaciones será imprescindible revisar la redacción definitiva publicada en el BOE.
Prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler
Entre las medidas aprobadas se encuentra una nueva prórroga extraordinaria de dos años para contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentren actualmente en vigor y finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Será particularmente importante conocer el texto definitivo para determinar qué contratos quedan incluidos, desde qué momento se computa la prórroga y cuáles serán las causas que permitan exceptuar su aplicación.
- Atención. Antes de comunicar la finalización o renovación de un contrato de vivienda que venza próximamente convendrá comprobar si resulta afectado por esta nueva prórroga extraordinaria.
Un segundo Real Decreto-Ley plantea la renovación automática de los contratos
Una de las principales novedades es que el Gobierno ha decidido trasladar a un segundo RDL la regulación de la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Según lo explicado después del Consejo de Ministros, se pretende reforzar la estabilidad del arrendatario permitiendo la continuidad del contrato mientras se mantengan las condiciones exigidas, aunque se contemplarán determinadas salvaguardas para el propietario.
Entre ellas se han citado supuestos en los que el arrendador necesite recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares. Los detalles concretos deberán verificarse cuando se conozca el texto publicado oficialmente.
Este segundo RDL tiene además una importancia política y jurídica especial, porque su votación será independiente de la del texto que contiene el resto del paquete de vivienda.
Mayor regulación del alquiler de temporada y por habitaciones
El Consejo de Ministros también ha aprobado medidas encaminadas a limitar el empleo de contratos temporales o de alquiler por habitaciones cuando, en realidad, encubran un arrendamiento destinado a satisfacer una necesidad permanente de vivienda.
La regulación anunciada parte de la exigencia de que exista una causa real y acreditable que justifique la temporalidad. De no existir, el contrato podría recibir el tratamiento propio de un alquiler de vivienda habitual.
Según la información facilitada tras la reunión del Gobierno, el alquiler temporal se configuraría dentro de unos límites de duración determinados y se modificaría la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar el control de estos contratos.
- Atención. La mera denominación de un contrato como «temporal» podría no resultar suficiente. Será fundamental poder acreditar la verdadera razón que justifica esa temporalidad.
Protección frente a determinados desahucios hasta 2030
Otro de los bloques relevantes es la ampliación de las medidas de protección de personas y familias vulnerables frente a determinados procedimientos de desahucio.
La protección se extendería hasta el 31 de diciembre de 2030, incorporando mecanismos destinados a evitar lanzamientos cuando concurran situaciones de vulnerabilidad y no exista una alternativa habitacional adecuada.
El diseño anunciado también contempla mecanismos de compensación cuando el inmueble pertenezca a un pequeño propietario, extremo cuya configuración definitiva habrá que comprobar en el articulado.
- Atención. La existencia de un procedimiento de desahucio no significa automáticamente que quede suspendido. Habrá que comprobar la situación de vulnerabilidad, el tipo de propietario y los restantes requisitos que establezca finalmente la norma.
Limitaciones a determinadas compras especulativas de vivienda
El Gobierno ha anunciado igualmente su intención de restringir hasta 2028 determinadas adquisiciones de viviendas realizadas por empresas que desarrollen prácticas consideradas especulativas.
En la comparecencia posterior al Consejo de Ministros se hizo referencia expresamente a los denominados «fondos buitre», aunque todavía deberá analizarse cómo define jurídicamente el RDL a las entidades afectadas y qué operaciones quedan exactamente sometidas a la restricción.
Este será probablemente uno de los aspectos que exigirá una lectura más detenida del texto oficial, debido a la necesidad de delimitar con precisión los sujetos y operaciones afectados.
- Atención. Hasta conocer el articulado definitivo no resulta prudente identificar automáticamente cualquier fondo de inversión o sociedad inmobiliaria con las entidades que puedan quedar sometidas a esta limitación.
Cambios fiscales en los pisos turísticos
El paquete aprobado también contiene novedades fiscales. Según lo anunciado por el Gobierno, se aplicará un IVA del 10 % a determinados arrendamientos turísticos, modificándose el tratamiento que hasta ahora podía corresponder a algunos alquileres de viviendas turísticas que no prestaban servicios propios de la industria hotelera.
La regulación anunciada también introduce una definición específica de determinadas cesiones turísticas atendiendo, entre otras circunstancias, a la duración de la estancia y a la comercialización de la vivienda a través de canales turísticos.
- Atención. Los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico deberán revisar el tratamiento de sus operaciones una vez publicado el RDL, ya que el cambio puede tener consecuencias tanto sobre el precio como sobre las obligaciones de facturación y liquidación del impuesto.
IVA reducido para impulsar la vivienda protegida
En sentido contrario, el Gobierno ha anunciado la aplicación de un tipo superreducido del IVA del 4 % para determinadas actuaciones relacionadas con la construcción de vivienda pública y protegida.
La finalidad declarada es facilitar la construcción de nuevas viviendas asequibles y ampliar el parque residencial sometido a algún régimen de protección pública.
Habrá que comprobar especialmente qué promociones pueden acogerse al nuevo tipo y qué requisitos deberá cumplir la vivienda.
Nuevas ayudas para acceder a la primera vivienda
También se ha anunciado un mecanismo dirigido a personas que cuentan con ingresos suficientes para atender una hipoteca, pero carecen del ahorro previo necesario para afrontar la adquisición.
Según explicó el Gobierno, se facilitaría financiación a través del ICO de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros y a tipo de interés cero, destinada a facilitar el acceso a una primera vivienda.
De nuevo, habrá que esperar al desarrollo concreto de los requisitos personales, económicos y relativos al inmueble.
Incentivos fiscales relacionados con el alquiler
El paquete aprobado incorpora igualmente medidas fiscales para determinados propietarios e inquilinos. El Gobierno ha anunciado bonificaciones vinculadas a niveles de renta inferiores a 33.000 euros, aunque deberá acudirse al texto definitivo para determinar su configuración, cuantía, límites y forma de aplicación.
Protección del parque público de vivienda
Otra de las medidas anunciadas pretende garantizar que las viviendas promovidas o financiadas con fondos públicos mantengan su finalidad social y no terminen incorporándose posteriormente al mercado libre. El objetivo es reforzar el carácter permanente del parque público y evitar la pérdida futura de viviendas construidas con recursos públicos.
Vigencia y entrada en vigor
Esta cuestión merece especial atención porque puede generar cierta confusión. El Consejo de Ministros ya ha aprobado los dos Reales Decretos-leyes, pero eso no significa que haya finalizado su tramitación.
La Constitución permite al Gobierno aprobar Reales Decretos-leyes cuando concurre una situación de extraordinaria y urgente necesidad. Se trata, sin embargo, de disposiciones legislativas de carácter provisional.
Una vez promulgados, deben someterse al Congreso de los Diputados para que la Cámara decida expresamente sobre su convalidación o derogación.
La Constitución concede para ello un plazo máximo de treinta días. En esta ocasión, el Gobierno ha solicitado acelerar notablemente el procedimiento y celebrar un Pleno extraordinario este viernes 2 de octubre para votar los dos textos.
Por tanto, conviene distinguir tres momentos.
- Primero, la aprobación producida este 29 de septiembre en el Consejo de Ministros.
- Segundo, la publicación de los Reales Decretos-leyes en el BOE y su entrada en vigor conforme establezcan sus respectivas disposiciones finales.
- Tercero, la votación de convalidación en el Congreso prevista para este viernes.
Atención. El Congreso deberá decidir si convalida o deroga cada uno de los dos Reales Decretos-leyes
Una vez publicados y llegada la fecha de entrada en vigor que determine cada texto, pueden desplegar efectos jurídicos antes de que se celebre la votación del Congreso.
Su vigencia durante este período tiene, no obstante, carácter provisional.
El artículo 86 de la Constitución obliga al Congreso a pronunciarse sobre ellos dentro de los treinta días siguientes a su promulgación. Si son convalidados, continúan formando parte del ordenamiento. Si no obtienen la convalidación, quedan derogados.
En este caso, la situación provisional será previsiblemente muy breve porque el Gobierno ha pedido que la votación se produzca este mismo viernes.
- Atención. Entre la publicación en el BOE y la votación del viernes puede existir un breve período en el que las normas estén formalmente vigentes aunque todavía no hayan sido convalidadas por el Congreso. Por este motivo, cualquier actuación que deba realizarse durante esos días deberá analizarse atendiendo tanto a la fecha exacta de entrada en vigor como al resultado posterior de la votación parlamentaria.
¿Qué deberán revisar ahora propietarios e inquilinos?
El alcance de las medidas aconseja revisar con especial atención los contratos de alquiler que estén próximos a finalizar, los contratos temporales o por habitaciones, los procedimientos de desahucio en curso, las operaciones de adquisición de vivienda realizadas por determinadas sociedades y el régimen fiscal de las viviendas turísticas.
También deberá comprobarse el desarrollo de las nuevas ayudas e incentivos fiscales antes de informar sobre su aplicación a un supuesto concreto.
La situación normativa puede clarificarse rápidamente. Una primera fecha será la publicación de los textos completos en el BOE. La segunda, y políticamente decisiva para su continuidad, será el viernes 2 de octubre, cuando está prevista su convalidación en el Congreso de los Diputados.
Hasta entonces, y especialmente mientras no pueda analizarse la letra definitiva de ambos Reales Decretos-leyes, resulta aconsejable diferenciar claramente entre las medidas aprobadas y anunciadas por el Gobierno y las condiciones concretas que finalmente resulten de los textos publicados.
NOTA: La presente circular ha sido elaborada a partir de la información disponible tras el Consejo de Ministros de 29 de septiembre de 2026. Su contenido deberá completarse y, en su caso, actualizarse una vez publicados en el BOE los textos íntegros de los dos Reales Decretos-leyes y conocido el resultado de su convalidación parlamentaria.