Com calcular el guany patrimonial per la venda d’immobles de no residents?
El càlcul dels guanys patrimonials derivats de la venda d’immobles per entitats no residents planteja diferents qüestions relacionades amb els criteris probatoris que s’han d’aplicar. En aquest context, l’Administració no pot donar per fet un ús concret de l’immoble sense disposar de prou proves que el justifiquin.
La venda d’immobles situats a Espanya per societats i altres entitats no residents pot generar guanys patrimonials subjectes a l’impost sobre la renda de no residents (IRNR). El seu càlcul exigeix determinar correctament els valors d’adquisició i transmissió, tenint en compte les inversions efectuades, les despeses fiscalment computables i les amortitzacions que corresponguin. En aquest àmbit, la documentació justificativa adquireix especial importància, ja que no tots els imports reflectits en les escriptures públiques es poden incorporar automàticament al càlcul del guany patrimonial.
El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC), en la seva Resolució de 24 de setembre de 2026, RG 7794/2023, ha precisat diferents criteris relacionats amb aquestes operacions.
1. El valor d’adquisició i els costos de construcció
Amb caràcter general, el guany o pèrdua patrimonial es determina per la diferència entre els valors de transmissió i adquisició de l’immoble, conforme a les regles aplicables de l’IRNR i de la Llei de l’IRPF.
El valor d’adquisició comprèn l’import satisfet per la compra, les inversions i millores escomeses i determinades despeses i tributs inherents a l’adquisició, exclosos els interessos, sempre que concorrin els requisits legals. No obstant això, per a incorporar una inversió al valor d’adquisició cal acreditar la seva realitat, import i naturalesa, com també que el seu cost va ser assumit pel contribuent.
Aquesta qüestió ha estat examinada pel TEAC en la seva Resolució RG 7794/2023, en la qual una entitat no resident pretenia incloure el cost de construcció d’un habitatge que havia adquirit posteriorment.
El tribunal va rebutjar aquesta pretensió perquè les obres havien estat contractades i satisfetes per una sòcia abans de la constitució de l’entitat. L’escriptura de declaració d’obra nova no acreditava que la societat hagués assumit aquests costos.
Per tant, no és procedent incorporar al valor d’adquisició quantitats satisfetes per tercers quan no es demostra que l’entitat transmitent va suportar posteriorment el seu import.
- Atenció. Les inversions i millores cal justificar-les mitjançant factures, documents de pagament o altres mitjans de prova. L’escriptura d’obra nova no acredita, per si sola, qui va suportar econòmicament la construcció.
2. Les amortitzacions i la utilització efectiva de l’immoble
El càlcul del valor d’adquisició pot exigir descomptar les amortitzacions fiscalment computables, d’acord amb la normativa aplicable. No obstant això, per a determinar la seva procedència és cal examinar l’ús de l’immoble i les circumstàncies que justifiquen la seva consideració fiscal.
En la resolució esmentada, l’Administració havia calculat amortitzacions partint que l’immoble, propietat d’una entitat no resident, podia haver estat arrendat o cedit als seus socis o administradors durant el temps que va romandre en el seu patrimoni.
El TEAC considera que la mera titularitat d’un immoble per una persona jurídica no permet presumir que hi hagi estat arrendat, cedit o lloc a la disposició de tercers.
Quan l’Administració fonamenta una regularització en l’existència d’un arrendament o cessió, li correspon acreditar els fets que sustenten aquesta conclusió.
En el cas examinat, no hi havia prou proves per a considerar que l’immoble havia tingut aquest destí durant tot el període calculat per l’Administració. No obstant això, l’entitat havia reconegut en les seves al·legacions un període d’utilització de mil cinc-cents dies, per la qual cosa el tribunal va admetre l’amortització corresponent exclusivament a aquest interval.
- Atenció. L’Administració no pot minorar el valor d’adquisició aplicant amortitzacions basades únicament en una utilització hipotètica de l’immoble. Han d’existir proves o indicis suficients que permetin acreditar aquesta utilització.
3. El mobiliari inclòs en el preu de transmissió
La venda d’un immoble pot comprendre mobles, instal·lacions i altres elements que les parts valorin separadament en l’escriptura de compravenda. No obstant això, aquesta diferenciació no implica necessàriament que l’import atribuït al mobiliari es pugui excloure del valor de transmissió de l’immoble a efectes fiscals.
Per a reconèixer una transmissió independent cal acreditar l’existència dels béns, la seva adquisició, la seva valoració i les circumstàncies que permetin considerar que s’han transmès separadament.
El TEAC recorda que l’escriptura pública acredita les declaracions fetes per les parts i l’atorgament del negoci jurídic, però no demostra per si sola la realitat econòmica de tots els valors consignats. En el supòsit analitzat, l’entitat pretenia descomptar del preu de venda una quantitat atribuïda al mobiliari existent en l’habitatge. El tribunal va rebutjar aquesta pretensió perquè no s’havien aportat proves suficients sobre l’adquisició dels mobles, el seu valor i la seva transmissió independent de l’immoble.
- Atenció. La identificació d’un import corresponent al mobiliari en l’escriptura de compravenda no és suficient per a excloure’l del valor de transmissió. Cal disposar de documentació que justifiqui l’operació i la seva valoració.
4. La importància de la prova en les operacions immobiliàries
La correcta determinació del guany patrimonial exigeix conservar la documentació que permeti justificar els imports inclosos en la declaració tributària. Conforme a l’article 105 de la Llei General Tributària, qui faci valer el seu dret ha de provar els fets constitutius d’aquest.
Per això, correspon al contribuent acreditar les inversions, millores i altres conceptes que pretengui incorporar al valor d’adquisició, com també les circumstàncies que permetin diferenciar fiscalment determinats béns inclosos en la transmissió.
Aquesta obligació s’ha de distingir de la càrrega que correspon a l’Administració quan fonamenta una regularització en fets l’existència dels quals no ha estat acreditada, com pot succeir amb un suposat arrendament o cessió de l’immoble.
En conseqüència, la documentació contractual, comptable i bancària és especialment rellevant per a justificar el tractament fiscal aplicat.
- Atenció. Abans de declarar la transmissió d’un immoble convé revisar les escriptures, factures, justificants de pagament i altres documents que acreditin els valors utilitzats. La falta de proves pot donar lloc a regularitzacions tributàries.