Comprarà un habitatge sense valor de referència? Abans de liquidar l’ITP, consulti-ho amb nosaltres
En la compravenda d’habitatges sense valor de referència cadastral, el marge de decisió del contribuent és més elevat. Precisament per això, l’error pot ser irreversible. Quan no existeix valor de referència, molts compradors opten per declarar un import superior al preu escripturat pensant a evitar futures comprovacions. La Direcció General de Tributs acaba d’aclarir que aquesta elecció no sempre permet marxa enrere.
En determinades transmissions d’habitatge de segona mà, l’immoble no té valor de referència cadastral. En aquests casos, el contribuent ha de determinar la base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses (TPO) ateses les regles generals previstes en la Llei de l’ITP i AJD.
La Direcció General de Tributs (DGT) ha tornat a pronunciar-se sobre aquesta situació en la consulta vinculant V1523-25, de 21 d’agost de 2025, fixant criteris rellevants sobre el valor a declarar i les seves conseqüències posteriors.
- Atenció. La inexistència de valor de referència no elimina el risc fiscal, només el trasllada al moment de declarar.
Quins valors es poden prendre com a base imposable
Quan no existeix valor de referència o aquest no es pot certificar, la norma estableix que la base imposable serà la més elevada de les següents magnituds:
- El valor declarat pels interessats.
- El preu o contraprestació pactada en l’escriptura.
- El valor de mercat de l’immoble.
Aquest esquema obliga a comparar les tres xifres i tributar per la més elevada, sense que el contribuent pugui triar lliurement la que més li convingui.
Declarar un valor superior al preu escripturat desplaça automàticament la base imposable cap amunt.
El cas analitzat per la DGT
La consulta resolta per la DGT parteix d’una compravenda d’habitatge entre particulars, sense valor de referència, en la qual l’adquirent decideix declarar un valor superior al preu pactat, concretament el valor obtingut en la taxació feta per a la concessió del préstec hipotecari.
El dubte plantejat és clar: una vegada presentada l’autoliquidació, es pot rectificar si es considera que el valor declarat va ser excessiu?
La resposta de la DGT és categòrica. L’Administració no entra a valorar si la taxació era raonable o no: es limita a analitzar l’efecte del valor declarat.
La DGT conclou que, en absència de valor de referència, si el valor declarat voluntàriament és superior al preu i al valor de mercat, aquest valor es converteix en la base imposable de l’impost.
I afegeix un matís clau: aquest valor declarat no és susceptible de rectificació posterior, precisament per haver estat fixat de manera voluntària pel contribuent.
No es tracta d’un error material ni d’una comprovació administrativa, sinó d’una elecció conscient en presentar l’autoliquidació.
Diferència entre comprovació administrativa i decisió del contribuent
Convé no confondre escenaris. Si l’Administració comprovés un valor i l’elevés, existiria marge d’impugnació. No obstant això, quan el valor superior procedeix de la declaració del contribuent, no hi ha acte administratiu per corregir.
La DGT deixa clar que el valor declarat opera com un límit autoimposat, que vincula al contribuent en la seva pròpia autoliquidació.
- Atenció. La rectificació d’autoliquidacions no empara canvis de criteri ni decisions estratègiques mal calculades.
Conseqüències pràctiques en la planificació de la compra
Aquest criteri obliga a extremar la prudència en operacions sense valor de referència, especialment quan s’empra una taxació bancària superior al preu real de compra.
Abans de declarar un valor més alt, convé analitzar si existeix un veritable risc de comprovació per part de l’Administració i si aquest “excés de prudència” pot acabar generant un cost fiscal innecessari i irreversible.
- Atenció. La taxació hipotecària serveix al banc, no determina automàticament el valor fiscal.
Recomanació
En adquisicions immobiliàries sense valor de referència cadastral, l’elecció del valor a declarar en l’ITP s’ha de fer amb criteri tècnic i no per simple cautela. Una decisió aparentment conservadora pot convertir-se en definitiva, fins i tot quan no era necessària.
Analitzar el valor de mercat real, la pràctica comprovadora de la comunitat autònoma i el context concret de l’operació és essencial abans de presentar l’autoliquidació.
En l’ITP, quan no hi ha valor de referència, la responsabilitat de la dada declarada recau íntegrament en qui autoliquida.