El nou escut social canvia l’equilibri entre inquilins i propietaris
La pròrroga de la suspensió de desnonaments torna a estar sobre la taula, però aquesta vegada amb canvis rellevants que alteren l’equilibri entre protecció social i drets dels propietaris. Entendre bé el nou escenari és clau per a evitar errors costosos. Després del fracàs parlamentari del RDL 16/2025, el Govern ha optat per refer l’escut social mitjançant un nou Reial decret llei 2/2026, de 3 de febrer.
El Reial decret llei 2/2026, de 3 de febrer, torna a prorrogar la suspensió dels procediments de desnonament i de llançament per a llars vulnerables sense alternativa residencial, mantenint el nucli del règim excepcional iniciat el 2020.
No obstant això, aquesta pròrroga no és neutra. Per primera vegada des que existeix l’anomenat escut social, s’introdueix un element que exclou determinats supòsits de la suspensió, fins i tot quan l’inquilí és vulnerable.
Aquest canvi ho altera tot.
1. Què es prorroga i fins quan
La suspensió dels desnonaments i llançaments queda prorrogada fins al 31 de desembre de 2026, en els mateixos termes generals que s’havien aplicat des del RDL 11/2020, però amb ajustos rellevants.
Important:
- El procediment judicial no es paralitza.
- Pot haver-hi sentència ferma.
- El que se suspèn és l’execució del llançament.
Atenció. Moltes persones creuen que “no pot haver-hi desnonament”. En realitat, el desnonament segueix el seu curs, el que s’ajorna és el moment final.
2. La gran novetat de 2026 petits propietaris fora de la suspensió
La principal modificació afecta als desnonaments per impagament del lloguer.
A partir del RDL 2/2026, no procedirà la suspensió del llançament quan l’arrendador sigui titular de dos habitatges o menys, encara que l’inquilí es trobi en situació de vulnerabilitat.
Aquest element se suma a uns altres ja existents, com la vulnerabilitat econòmica del propietari.
És un gir rellevant respecte a pròrrogues anteriors.
- Atenció. Molts petits propietaris assumeixen que la suspensió els afecta igual que a grans tenidors. Ja no és així.
3. Què ocorre llavors amb els inquilins vulnerables
La norma no deixa desprotegides a les persones vulnerables, però trasllada el focus.
Quan el propietari tingui dos habitatges o menys, la suspensió no opera, i correspon als serveis socials la cerca d’una alternativa residencial d’emergència, que s’ha d’abordar “de manera prioritària”.
Això canvia la dinàmica del procediment i el paper de l’Administració.
La prioritat social no equival a una solució immediata. El temps juga un paper clau.
4. Supòsits que sí que encara són protegits
La suspensió es manté, entre altres, en els següents casos:
- Desnonaments per impagament quan l’habitatge pertanyi a grans tenidors o persones jurídiques.
- Supòsits d’ocupació sense títol quan concorrin situacions de vulnerabilitat (violència de gènere, dependència, menors a càrrec) i l’habitatge sigui de titulars de més de deu immobles.
En aquests casos, el jutge ha de valorar el conjunt de circumstàncies i els informes socials.
- Atenció. La suspensió no és automàtica. Cada expedient exigeix acreditar la vulnerabilitat conforme a criteris molt concrets.
5. Procediments ja suspesos continuïtat automàtica
Per a evitar un buit jurídic després de la caiguda del RDL 16/2025, el RDL 2/2026 estableix que els procediments que ja estaven suspesos el 27 de gener de 2026 continuen suspesos, sense necessitat de presentar una nova sol·licitud.
Aquesta disposició transitòria aporta continuïtat i evita col·lapses processals.
- Atenció. No revisar l’estat exacte del procediment pot portar a actuacions innecessàries o fora de termini.
6. Compensacions a propietaris el que continua vigent
Es manté la possibilitat que els arrendadors afectats per la suspensió sol·licitin compensacions econòmiques, amb termini obert fins al 31 de desembre de 2027, sempre que concorrin els requisits legals.
El Govern ha reforçat aquest sistema amb avals i dotació pressupostària, encara que la seva aplicació pràctica continua sent desigual.
Les compensacions no són automàtiques i requereixen una tramitació acurada i documentada.
7. Un context polític inestable i un risc afegit
El RDL 2/2026 ha de ser convalidat pel Congrés en un termini de trenta dies, i avui dia no compta amb suports garantits.
Això introdueix un factor d’incertesa addicional per a propietaris, inquilins i inversors per llogar.
Prendre decisions patrimonials sense contemplar aquest risc parlamentari és cada vegada menys recomanable.
En aquest nou escenari, ja no n’hi ha prou amb saber si hi ha o no suspensió. Cal analitzar:
- El perfil del propietari.
- El nombre real d’habitatges.
- La situació econòmica de totes dues parts.
- El moment processal exacte.
- L’estratègia més adequada (processal, social o negociada).
Cada cas és diferent i una lectura genèrica de la norma condueix a errors.
El 2026, llogar sense assessorament jurídic actualitzat és assumir un risc innecessari, tant si s’és propietari com inquilí.
La pròrroga de la suspensió de desnonaments continua vigent, però ja no protegeix a tothom igual. El RDL 2/2026 introdueix matisos que exigeixen revisar contractes, procediments i estratègies. Gestionar-ho bé permet evitar bloquejos, recuperar seguretat jurídica i prendre decisions amb informació real, no amb titulars.