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El pasado día 12 de junio de 2025 se publicaba en el BOE la nueva Orden procedente del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa por la que mediante un único artículo quedaría modificada la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que no entrará en vigor si no hasta el próximo día 12 de agosto de 2025.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan que se ha ido aplicando desde el año 2003 y ha contribuido a potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones en orden a proteger los intereses de terceros en su condición de inversores o asegurados. 

Dichas normas son de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para ciertas finalidades concretas en la propia normativa, que incluyen la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

Modificaciones significativas

En materia urbanística, se aclara las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasación válida.

De esta manera, la orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito. b) Determinación del valor razonable. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. 

Por otro lado, se considera relevante incluir consideraciones medioambientales, en la medida en que impacten en el valor del inmueble. En este sentido, se incluye el principio de sostenibilidad, según el cual los métodos de cálculo del valor del inmueble deben considerar, cuando corresponda, indicadores del efecto que tienen sobre éste los factores de carácter medioambiental.

En la aplicación del principio de sostenibilidad, se tendrán en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climáticos por los que pudiera verse afectado el inmueble.

Igualmente, se modifican las siguientes definiciones: 

Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que, con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. En concreto, no se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores.

En relación a los valores independientes, éstos deberán ser valorados de forma independiente en función de si los espacios que, por su uso, características constructivas y funcionales, se considere que tienen valores independientes. La valoración de cada espacio diferenciado deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.

El informe de valoración deberá contener una tabla en la que se desglose la superficie adoptada de cada uno de los distintos espacios valorados, así como, en su caso, las áreas de los cuerpos de edificación independientes, las zonas comunes y los distintos espacios exteriores de uso privativo a disposición del inmueble valorado, tanto cubiertos como descubiertos, así como cualesquiera otras que puedan resultar relevantes en función del tipo de edificación de que se trate.

Además, para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración. Entre esos documentos se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos; y el documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la sede electrónica asociada del Catastro dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración.

Cuando se trate de edificios terminados, se incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble debidamente registrado. Cuando se trate de edificios en construcción o en proyecto, se incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble y la copia de la solicitud en el registro, debiendo ser coincidentes sus datos.

No obstante, según los casos, la certificación registral podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.

Asimismo, dependiendo de la finalidad de la tasación:

la certificación registral sólo será necesaria en las tasaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de construcción, promovidos por un tercero distinto de la institución de inversión colectiva para la cual se realice la tasación, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a plazo. la inclusión del documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la sede electrónica asociada del Catastro sólo será necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones periódicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripción del inmueble o derecho.

Se requerirá en el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, licencia de obra o, en su caso, autorización administrativa expedida por el ayuntamiento competente, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.

Por último, se destaca que se añaden los denominados modelos automatizados de valoración para aquellos inmuebles que cuenten con un cierto grado de homogeneidad, por presentar características susceptibles de producción repetida, y que se ubiquen en un mercado activo en transacciones.