Exempta o amb IVA? La clau en comprar un immoble usat

Quan una empresa compra a una altra un immoble usat, el tractament en IVA pot canviar completament segons una decisió clau: mantenir l’exempció o renunciar-hi. Un simple detall —si l’immoble és “segon lliurament” i el comprador té dret a deduir— pot marcar milers d’euros de diferència entre pagar IVA o transmissions patrimonials.

Pot succeir que la seva empresa compri a una altra un immoble registralment habitatge, però cadastralment oficina i amb ús real d’oficina, per a destinar-lo a una activitat subjecta i no exempta d’IVA.

Hi ha exempció per segon lliurament?

Sí, en principi (art. 20.U.22è LIVA): els segons i ulteriors lliuraments d’edificacions estan exempts. Aquí parlem d’un immoble ja usat pel seu propietari/arrendatari; no és primer lliurament del promotor.

Es pot renunciar a l’exempció?

Sí (art. 20.Dos LIVA), si el comprador és subjecte passiu i té dret a deduir l’IVA (total o parcial) pel destí de l’immoble. La renúncia s’ha de comunicar fefaentment i el comprador ha de declarar per escrit la seva condició de subjecte passiu amb dret a deduir (art. 8 RIVA).

Efecte de la renúncia: inversió del subjecte passiu

Si hi ha renúncia, s’activa la inversió del subjecte passiu en immobles (art. 84.U.2n.e), segon guió):

El venedor no repercuteix IVA.
El comprador s’autorepercuteix l’IVA en el seu model 303 (suporta i, si té dret, dedueix en el mateix període). Sol ser neutral en caixa per a qui dedueix al 100%.

Importa que el registre digui “habitatge” i el cadastre/ús diguin “oficina”?

Per a l’exempció del 20.U.22è LIVA, el decisiu és primer vs. segon lliurament; la qualificació registral o l’ús afecten altres aspectes (tipus, TPO/AJD, llicències, compatibilitat urbanística), però no anul·len per si sols l’exempció de segon lliurament.

Si hi renuncia i el destí és una activitat subjecta i no exempta, aplicarà tipus general 21% sota inversió (excepte supòsits molt específics que no encaixen aquí).

Exemple

Preu pactat de l’immoble: 600.000 €.
Venedor: societat immobiliària. Comprador: societat que destinarà l’immoble a consultoria (activitat subjecta i no exempta d’IVA).
És segon lliurament (immoble ja usat).
El comprador té dret a deducció 100%.

Escenari A – No renunciar a l’exempció

IVA: exempt per 20.U.22è → no es repercuteix IVA
TPO: l’operació va a TPO (tipus segons CA; p. ex., 6-10%). Si prenem 7% orientatiu: 42.000 € d’impost no deduïble.
AJD: pot meritar-se per l’escriptura amb quantia (tipus autonòmic)
Caixa del comprador: desemborsa 600.000 + TPO (+ AJD). El TPO no es recupera.

Escenari B – Renunciar a l’exempció i inversió del subjecte passiu

Renúncia formal del venedor + declaració del comprador (art. 8 RIVA).
IVA: inversió del subjecte passiu → el venedor no repercuteix IVA; el comprador s’autorepercuteix 21% (126.000 €) i el dedueix íntegrament en el mateix 303.
TPO: no procedeix per quedar subjecte i no exempt a IVA.
AJD: pot meritar-se per l’escriptura (segons CA).
Caixa del comprador: paga 600.000 € (més AJD, si aplica). Sense TPO i sense cost d’IVA per neutralitat.

Si el comprador dedueix al 100%, renunciar i aplicar inversió sol ser financerament més eficient (estalvia TPO i evita cost fiscal no recuperable).

Si el comprador no dedueix o dedueix parcialment, cal simular: a vegades convé mantenir l’exempció (i assumir TPO) per a no “menjar-se” un IVA no deduïble.

Llista de control per a decidir

És segon lliurament? Sí → exempció disponible.
El comprador dedueix? Sí, total/parcial → es pot renunciar.
S’ha formalitzat la renúncia i la declaració del comprador? Tot per escrit i previ o simultani al lliurament.
S’ha valorat l’impacte de TPO vs. IVA amb inversió i el AJD? Simulació abans de signar.
Ús i llicències compatibles amb l’activitat prevista? Eviti sorpreses extra-fiscals.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.