La deducció per inversió en habitatge habitual quan es cancel·la la hipoteca
Durant anys, molts contribuents van perdre una deducció que en realitat els corresponia. Ara el criteri ha canviat. Vendre l’habitatge habitual i cancel·lar la hipoteca ja no implica, automàticament, renunciar a la deducció en l’IRPF. El que fins fa poc Hisenda rebutjava, avui té suport clar del TEAC.
Durant molt de temps, la resposta de l’Administració va ser categòrica: si venia el seu habitatge habitual i utilitzava els diners per a cancel·lar la hipoteca pendent, aquesta quantitat no podia formar part de la deducció per inversió en habitatge habitual.
Aquest criteri ja no se sosté. El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha unificat doctrina i ha dit clarament que sí que és possible incloure en la base de la deducció les quantitats destinades a cancel·lar el préstec hipotecari, encara que procedeixin del preu de venda de l’habitatge.
Què ha canviat exactament?
La Resolució del Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) de 20 d’octubre de 2025, posa fi a una interpretació restrictiva que aplicava l’Agència Estatal d’Administració Tributària (AEAT).
El nou criteri parteix d’una idea senzilla, però poderosa: els diners són fungibles, i el rellevant no és d’on procedeix, sinó per a què s’utilitza.
Si el pagament serveix per a extingir el préstec amb el qual es va finançar l’adquisició del que va ser l’habitatge habitual, aquest pagament pot integrar la base de la deducció.
- Atenció. No n’hi ha prou amb haver cancel·lat la hipoteca: és imprescindible que l’habitatge hagi estat realment habitual i que es compleixin els requisits del règim transitori.
A qui beneficia aquest criteri?
Aquest canvi no és per a tothom. Està pensat per a contribuents que encara conserven el dret a la deducció per habitatge habitual, és a dir, els qui:
- Ja aplicaven la deducció abans del 31 de desembre de 2012.
- Han continuat pagant l’habitatge o el seu finançament.
- No van esgotar el límit vital de deducció.
- Compleixen les regles patrimonials exigides per la normativa.
En aquests casos, la deducció continua viva, encara que l’habitatge s’hagi venut.
- Atenció. Si no es trobava ja en el règim transitori, aquest criteri no crea un dret nou: només aclareix com s’aplica el que ja existia.
Què es pot deduir després de la venda?
Amb el nou criteri, poden formar part de la base de deducció:
- Les quotes ordinàries pagades durant l’any.
- La cancel·lació del capital pendent de la hipoteca, encara que es pagui amb el preu de venda.
Tot això dins del límit anual màxim (9.040 €) i aplicant els percentatges estatal i autonòmic.
El que importa és que aquest pagament representi renda estalviada de l’exercici, incloent-hi la renda generada per la pròpia venda.
Alerta patrimonial
Si no hi ha increment patrimonial suficient l’any, la deducció pot quedar qüestionada encara que el pagament sigui correcte.
Per què Hisenda ho rebutjava… i per què ara ja no?
Fins ara, l’AEAT entenia que, un cop venut l’habitatge, el préstec deixava d’estar vinculat a l’adquisició de l’habitatge habitual.
Aquest raonament ha estat descartat.
El TEAC aclareix que cancel·lar anticipadament un préstec amb el qual es va comprar l’habitatge no canvia la naturalesa del pagament, encara que es produeixi en el mateix acte de la venda.
La causa del pagament continua sent la mateixa: pagar l’habitatge.
Alerta jurídica
Aquest criteri es recolza també en sentències de diferents Tribunals Superiors de Justícia, fet que reforça la seva solidesa enfront de futures comprovacions.
Què poden fer ara els afectats
Els qui, en el seu moment, van veure rebutjada aquesta deducció tenen una finestra oberta:
- Si l’exercici no està prescrit (quatre anys), es pot sol·licitar la devolució.
- Per a exercicis anteriors, mitjançant rectificació d’autoliquidació.
- En exercicis recents, mitjançant autoliquidació rectificativa.
Això sí, cal acreditar que es complien tots els requisits exigits per la normativa.
Alerta pràctica
No convé reclamar sense revisar abans l’expedient complet: una mala reclamació pot obrir una comprovació innecessària.
Conclusió
La venda de l’habitatge habitual no talla automàticament el dret a la deducció.
Si la hipoteca es cancel·la per a extingir el finançament amb el qual es va adquirir aquest habitatge, el pagament pot continuar computant fiscalment.
Aquest canvi de criteri obre la porta a revisar declaracions passades i, en molts casos, a recuperar imports rellevants.
La nostra recomanació: si va vendre el seu habitatge, va cancel·lar la hipoteca i aplicava la deducció, val la pena revisar la seva situació. En fiscalitat, a vegades, mirar enrere és la millor manera d’avançar.
Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.