Si l’inquilí es jubila… s’acaba el contracte del local?
La jubilació activa/parcial pot no extingir el contracte si hi ha continuïtat real en l’activitat; és un punt casuístic que convé documentar bé. La LAU de 1994 va fixar que els contractes antics de local s’extingeixen per jubilació o defunció de l’arrendatari persona física, amb subrogacions limitades.
En els contractes de local “antics” (signats abans del 9 de maig de 1985) regia la pròrroga forçosa de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) 1964: l’inquilí podia prorrogar pràcticament ad infinitum. Això va canviar amb la LAU de 1994, que va imposar un calendari de sortida: si l’arrendatari és persona física, el contracte s’extingeix per la seva jubilació o defunció, tret que se subrogui el cònjuge i continuï la mateixa activitat; si no hi ha cònjuge, pot entrar un descendent per a completar fins a vint anys des de l’entrada en vigor de la llei. En persona jurídica, la llei va fixar terminis taxats que, en molts casos, van culminar l’1 de gener de 2015.
I si el contracte és posterior al 9 de maig de 1985?
A partir de l’anomenat “Decret Boyer” (RDL 2/1985), va desaparèixer la pròrroga forçosa per als nous contractes: les parts pacten lliurement la durada. Però compte: si després de 1985 es va pactar expressament sotmetre’s a pròrroga forçosa (sí, va haver-hi molts casos), el Tribunal Suprem ha dit que la durada i extinció es regeixen per la disposició transitòria 3a de la LAU 1994, igual que els pre-1985. Resultat pràctic: també s’extingeixen per jubilació de l’arrendatari persona física (excepte subrogacions previstes).
Compta la “jubilació activa”, parcial o flexible?
Aquí hi ha matisos. La doctrina tradicional del TS va sostenir que la jubilació de l’arrendatari extingeix el contracte fins i tot si segueix al capdavant del negoci. No obstant això, resolucions més recents han diferenciat supòsits de jubilació parcial/activa (compatibilitzant 50% de pensió i continuïtat en l’activitat), en els quals no s’extingeix automàticament el contracte per entendre que no hi ha una retirada plena. És un punt casuístic: convé analitzar l’expedient concret (modalitat de pensió, data, continuïtat real en l’activitat).
Com acreditem si l’inquilí “està jubilat” de veritat?
No n’hi ha prou amb la vida laboral (només reflecteix altes/baixes de cotització). L’idoni és demanar un certificat de prestacions de l’INSS (o “certificat integral de prestacions”), que acredita si cobra pensió de jubilació i des de quan.
Subrogació del cònjuge o descendent
Si el cònjuge no està jubilat i continua la mateixa activitat, pot subrogar-se; i, en defecte d’això, un descendent podria entrar només per a completar el màxim de vint anys des de 1995 (règim transitori). L’activitat ha de ser la mateixa, i hi ha límits quan ja va haver-hi transmissions prèvies.
- Atenció. Si l’arrendatari es jubila plenament i no hi ha subrogació vàlida, pot donar-se per acabat el contracte i recuperar el local. Si l’inquilí no es jubila (simplement compleix l’edat i continua treballant), el contracte continua. En contractes posteriors a 1985 sense pacte de pròrroga forçosa, regeixen les clàusules pactades (i la LAU vigent), no el règim transitori.
Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.