Podrás impugnar la venta de tu casa si la hipoteca escondía cláusulas abusivas

Cuando parecía que ya no había nada que hacer, llega Europa con un mensaje claro: los derechos del consumidor no se extinguen con la subasta. Una reciente sentencia del TJUE puede suponer un antes y un después para muchas familias que perdieron su casa. No todo vale en las ejecuciones hipotecarias. El TJUE ha puesto coto a los abusos, incluso cuando la vivienda ya ha sido adjudicada…

Es probable que conozcas a alguien -quizá tú mismo- que haya vivido un proceso de ejecución hipotecaria, con todo lo que conlleva: el miedo, la presión, la sensación de no tener más salida. Pues bien, una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), asunto C-351/23 de 24 de junio de 2025, ha cambiado las reglas del juego en estos casos, especialmente cuando en la hipoteca había cláusulas que podrían considerarse abusivas.

Si tu vivienda familiar fue vendida en una subasta extrajudicial, y adviertes  judicialmente sobre la posible existencia de cláusulas abusivas en el contrato, podrías tener derecho a impugnar esa transmisión, aunque el nuevo propietario ya figure en el Registro.

¿Qué ha dicho exactamente el TJUE?

En su sentencia, el Tribunal ha reconocido que los consumidores no pierden su derecho a defenderse aunque la vivienda ya se haya adjudicado. Es más, pueden cuestionar la legalidad de esa venta si, en el momento de la subasta, ya existía un procedimiento judicial abierto en el que se discutía la validez de las cláusulas contractuales.

Y lo más relevante: incluso si el comprador fue un tercero -una sociedad, por ejemplo-, la justicia europea no le concede automáticamente el escudo de la buena fe cuando sabía (o debía saber) que había un litigio pendiente.

¿Qué implicaciones tiene esto?

• Se rompe la idea de que « una vez vendida la casa, ya no hay nada que hacer ».
• El comprador puede ver anulada la venta si la hipoteca contenía condiciones abusivas.
• Los jueces nacionales deben permitir que el consumidor impugne la transmisión, en nombre de su derecho a la tutela judicial efectiva.
• Las cláusulas de vencimiento anticipado o la imposibilidad de suspender la ejecución pueden poner en entredicho todo el proceso.

ATENCIÓN

• Esta sentencia se aplica cuando la ejecución fue extrajudicial (sin intervención directa del juez).
• Es esencial que el consumidor haya hecho algún intento de defenderse en su momento, aunque no tuviera éxito.
• También es clave que el comprador del inmueble fuera consciente del litigio abierto, aunque no fuera parte en él.

¿Y ahora qué?

Si tú o alguien cercano perdisteis una vivienda familiar por una subasta y creéis que el contrato de préstamo hipotecario tenía condiciones abusivas, esta sentencia puede abrir la puerta a revisar el caso.

No se trata solo de recuperar una propiedad, sino de restablecer derechos que no debieron haberse ignorado. La vivienda es un derecho, no una mercancía más.