Impacte fiscal en l’IRPF de les comissions en compravendes frustrades es pot deduir com a pèrdua patrimonial?
Quan una compravenda es frustra, el comprador sol assumir més costos dels que imaginava, i entre ells apareix l’etern dubte: la comissió de la immobiliària es pot tractar com a pèrdua patrimonial? La DGT acaba de buidar aquesta qüestió amb un criteri clar.
A vegades, en el món immobiliari, les coses no surten com un esperava. Tot comença amb presses, visites, trucades i aquesta sensació que ja has trobat la teva futura casa… fins que, pel motiu que sigui, arriba el moment incòmode de fer-se enrere. I aquí és on comencen els dubtes, no sols sobre l’emocional o el pràctic, sinó també -per descomptat- sobre la part fiscal, que mai deixa d’aflorar quan hi ha diners pel mig.
En els últims mesos ens han preguntat diverses vegades si, a més de perdre les arres, el comprador pot considerar com a pèrdua patrimonial la comissió que es queda la immobiliària quan la compravenda no arriba a bon port. La DGT s’ha pronunciat una altra vegada sobre aquest tema (consulta tributària V0779-25, de 5 de maig de 2025), i la resposta deixa poc marge a la interpretació, encara que convé explicar-la amb calma perquè no és tan intuïtiva com es podria creure.
El primer que aclareix l’Administració Tributària és una cosa que, per sort, ja estava ben assentada: quan un comprador hi renuncia i perd les arres, aquesta quantitat sí que es considera una pèrdua patrimonial. És una sortida de diners evidents i forma part de la base general de l’IRPF. Fins aquí, res nou.
El problema apareix amb la comissió de l’agència immobiliària. Moltes persones creuen que, com que aquests diners també “es perden” per efecte del desistiment, hauria de tenir el mateix tractament que les arres. Però Hisenda veu la situació des d’un altre angle. I, encara que un no comparteixi del tot el raonament, la veritat és que té la seva lògica jurídica.
La DGT interpreta que la comissió retinguda per la immobiliària no és una pèrdua patrimonial, sinó una despesa que respon a una cosa tan simple com això: l’agència ha prestat un servei. Ha buscat immobles, ha mogut papers, ha gestionat cites, ha negociat… En definitiva, ha treballat. Que l’operació finalment es frustri no fa desaparèixer aquesta feina. Des de l’òptica fiscal, aquest pagament es considera una despesa de consum, similar a quan algú contracta un servei que després no acaba donant el resultat esperat. I les despeses per consum, segons la llei, no s’integren en l’IRPF com a pèrdues patrimonials.
Per duro que soni, és així: les arres sí que compten com a pèrdua, però la comissió de la immobiliària no. I a més es tracta d’un criteri vinculant, així que l’Administració Tributària l’aplicarà sistemàticament en situacions semblants.
El missatge pràctic és clar: abans de signar res, convé repassar bé el contracte d’intermediació. Algunes agències inclouen clàusules que permeten la devolució parcial de la comissió; d’altres no retornen res. I encara que jurídicament pugui discutir-se, fiscalment la cosa està bastant tancada.