Impacto fiscal en el IRPF de las comisiones en compraventas frustradas ¿se puede deducir como pérdida patrimonial?
Cuando una compraventa se frustra, el comprador suele asumir más costes de los que imaginaba, y entre ellos aparece la eterna duda: ¿la comisión de la inmobiliaria puede tratarse como pérdida patrimonial? La DGT acaba de despejar esta cuestión con un criterio claro.
A veces, en el mundo inmobiliario, las cosas no salen como uno esperaba. Todo empieza con prisas, visitas, llamadas y esa sensación de que ya has encontrado tu futura casa… hasta que, por el motivo que sea, llega el momento incómodo de echarse atrás. Y ahí es donde comienzan las dudas, no solo sobre lo emocional o lo práctico, sino también -cómo no- sobre la parte fiscal, que nunca deja de aflorar cuando hay dinero de por medio.
En los últimos meses nos han preguntado varias veces si, además de perder las arras, el comprador puede considerar como pérdida patrimonial la comisión que se queda la inmobiliaria cuando la compraventa no llega a buen puerto. La DGT se ha pronunciado otra vez sobre este tema (consulta tributaria V0779/2025, de 5 de mayo de 2025), y la respuesta deja poco margen a la interpretación, aunque conviene explicarla con calma porque no es tan intuitiva como uno podría pensar.
Lo primero que aclara la Administración es algo que, por suerte, ya estaba bien asentado: cuando un comprador renuncia y pierde las arras, esa cantidad sí se considera una pérdida patrimonial. Es una salida de dinero evidente y forma parte de la base general del IRPF. Hasta aquí, nada nuevo.
El problema aparece con la comisión de la agencia inmobiliaria. Muchas personas creen que, como ese dinero también « se pierde » por efecto del desistimiento, debería tener el mismo tratamiento que las arras. Pero Hacienda ve la situación desde otro ángulo. Y, aunque uno no comparta del todo el razonamiento, lo cierto es que tiene su lógica jurídica.
La DGT interpreta que la comisión retenida por la inmobiliaria no es una pérdida patrimonial, sino un gasto que responde a algo tan simple como esto: la agencia ha prestado un servicio. Ha buscado inmuebles, ha movido papeles, ha gestionado citas, ha negociado… En definitiva, ha trabajado. Que la operación finalmente se frustre no hace desaparecer ese trabajo. Desde la óptica fiscal, ese pago se considera un gasto de consumo, similar a cuando uno contrata un servicio que luego no termina dando el resultado esperado. Y los gastos por consumo, según la ley, no se integran en el IRPF como pérdidas patrimoniales.
Por duro que suene, es así: las arras sí cuentan como pérdida, pero la comisión de la inmobiliaria no. Y además se trata de un criterio vinculante, así que la Administración lo aplicará sistemáticamente en situaciones parecidas.
El mensaje práctico es claro: antes de firmar nada, conviene repasar bien el contrato de intermediación. Algunas agencias incluyen cláusulas que permiten la devolución parcial de la comisión; otras no devuelven nada. Y aunque jurídicamente pueda discutirse, fiscalmente la cosa está bastante cerrada.