Pot impugnar la venda de casa seva si la hipoteca amagava clàusules abusives

Quan semblava que ja no hi havia res a fer, arriba Europa amb un missatge clar: els drets del consumidor no s’extingeixen amb la subhasta. Una sentència del TJUE pot suposar un abans i un després per a moltes famílies que van perdre casa seva. No tot val en les execucions hipotecàries. El TJUE ha posat límit als abusos, fins i tot quan l’habitatge ja ha estat adjudicat…

És probable que conegui algú -potser vostè mateix- que hagi viscut un procés d’execució hipotecària, amb tot el que comporta: la por, la pressió, la sensació de no tenir més sortida. Doncs bé, una sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), assumpte C-351/23 de 24 de juny de 2025, ha canviat les regles del joc en aquests casos, especialment quan en la hipoteca hi havia clàusules que es podrien considerar abusives.

Si el seu habitatge familiar va ser venut en una subhasta extrajudicial, i adverteix judicialment sobre la possible existència de clàusules abusives en el contracte, podria tenir dret a impugnar aquesta transmissió, encara que el nou propietari ja figuri en el Registre.

Què ha dit exactament el TJUE?

En la seva sentència, el Tribunal ha reconegut que els consumidors no perden el seu dret a defensar-se encara que l’habitatge ja s’hagi adjudicat. Encara més, poden qüestionar la legalitat d’aquesta venda si, en el moment de la subhasta, ja existia un procediment judicial obert en el qual es discutia la validesa de les clàusules contractuals.

I el més rellevant: fins i tot si el comprador va ser un tercer -una societat, per exemple-, la justícia europea no li concedeix automàticament l’escut de la bona fe quan sabia (o havia de saber) que hi havia un litigi pendent.

Quines implicacions té això?

Es trenca la idea que “una vegada venuda la casa, ja no hi ha res a fer”.
El comprador pot veure anul·lada la venda si la hipoteca contenia condicions abusives.
Els jutges nacionals han de permetre que el consumidor impugni la transmissió, en nom del seu dret a la tutela judicial efectiva.
Les clàusules de venciment anticipat o la impossibilitat de suspendre l’execució poden posar en dubte tot el procés.

ATENCIÓ

Aquesta sentència s’aplica quan l’execució va ser extrajudicial (sense intervenció directa del jutge).
És essencial que el consumidor hagi fet algun intent de defensar-se en el seu moment, encara que no tingués èxit.
També és clau que el comprador de l’immoble fos conscient del litigi obert, encara que no fos part.

I ara què?

Si tu o algú pròxim vau perdre un habitatge familiar per una subhasta i creieu que el contracte de préstec hipotecari tenia condicions abusives, aquesta sentència pot obrir la porta a revisar el cas.

No es tracta només de recuperar una propietat, sinó de restablir drets que no s’hagueren d’haver ignorat. L’habitatge és un dret, no una mercaderia més.