Llogar a familiars a preu de mercat no exclou l’afectació en l’impost sobre el patrimoni (IP)

Una recent sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) marca un canvi de rumb en el tractament fiscal d’immobles arrendats a familiars per societats. Sempre que el lloguer sigui real i a preu de mercat, aquests immobles poden considerar-se afectes a l’activitat econòmica i acollir-se a l’exempció en l’IP.

En un gir de guió que pocs anticipaven, el TSJC (Sentència núm. 768/2025) ha desestimat el recurs de la Generalitat i ha reconegut com a afectes a l’activitat econòmica els immobles que una societat lloga a membres de la família, sempre que aquests arrendaments siguin reals i estiguin fixats a preu de mercat.

Aquesta resolució, que contradiu anteriors pronunciaments més rígids del mateix Tribunal i fins i tot el criteri tradicional del TEAC, no es recolza en una reinterpretació normativa audaç, sinó en un principi fonamental del nostre sistema tributari: la vinculació de l’Administració a les consultes tributàries vinculants. En concret, a la consulta V1255-20 de la Direcció General de Tributs, reforçada per altres com la V1036-22, que permeten considerar afectes aquells immobles arrendats a familiars en condicions de mercat dins d’una activitat de lloguer professionalitzada.

Què estava en joc?

La disputa girava entorn de l’aplicació de l’exempció de l’article 4.Vuit.Dos de la Llei 19/1991 de l’impost sobre el patrimoni, que permet excloure del còmput aquelles participacions en entitats que desenvolupin efectivament una activitat econòmica. En el cas analitzat, l’entitat desenvolupava arrendaments immobiliaris com a activitat habitual. El problema: part dels immobles arrendats ho estaven a familiars del soci.

La Generalitat defensava una lectura literal de l’article 6.3 del RD 1704/1999 (pel qual es determinen els requisits i condicions de les activitats empresarials i professionals i de les participacions en entitats per a l’aplicació de les exempcions corresponents en l’impost sobre el patrimoni), segons la qual no podrien considerar-se afectes els immobles destinats a l’ús personal del subjecte passiu o del seu grup familiar, ni aquells cedits per sota del valor de mercat. Per a l’Administració, arrendar a familiars era sinònim d’afectació exclosa. El Tribunal no ho ha vist així.

El que diu la sentència (i el que canvia)

El TSJC aclareix que no és el mateix un immoble usat sense contracte o sense contraprestació -que no estaria afecte- que un de llogat dins d’una activitat empresarial a un familiar per un preu ajustat al mercat. En aquest segon cas, i si es demostra que l’arrendament genera rendiment, no hi ha motiu per a negar l’exempció.

El tribunal recorda que l’Agència Tributària de Catalunya no pot desconèixer el criteri de la DGT, conforme a l’article 89.1 de la Llei General Tributària, sempre que concorrin fets i circumstàncies idèntiques. En aquest cas, es va verificar que el lloguer era real, que existia contracte i que el preu era el de mercat. La cessió gratuïta o el lloguer simbòlic, subratlla la sentència, seria una altra història.

I ara què?

Aquesta sentència genera un precedent que hauria de ser tingut molt en compte per les empreses familiars que arrenden immobles a membres de la família. Sempre que s’acrediti que aquests arrendaments estan integrats en una activitat empresarial real, amb mitjans i estructura, i que es fa a preus normals, no han d’excloure’s del règim d’exempció.

Això sí: la inseguretat jurídica continua vigent. La disparitat de criteris entre Administracions (TEAC, DGT, ATC) converteix en prudent documentar exhaustivament els arrendaments, evitar preus per sota del mercat i realitzar una revisió periòdica de les condicions contractuals.

Si la seva societat desenvolupa una activitat immobiliària i part dels seus actius estan llogats a familiars, aquest és el moment de revisar contractes, justificar rendibilitats i acreditar el caràcter empresarial de l’arrendament. El criteri del TSJ de Catalunya obre una via sòlida per a defensar l’exempció, però només serà eficaç si es prepara amb rigor.